Wie een huis, appartement of ander onroerend goed koopt gaat niet over één nacht ijs. Daarvoor is het te belangrijk. Je wilt weten wat je koopt, dus of het huis goed is, bijvoorbeeld dat het geen bouwkundige gebreken vertoont.
Daarnaast is het zaak om goede afspaken te maken. Deze afspraken worden vastgelegd in een koopovereenkomst, ook wel voorlopige koopovereenkomst genoemd. Aan de koopovereenkomst is echter niets voorlopigs, behalve de drie dagen bedenktijd voor een koper en als er ontbindende voorwaarden in zijn opgenomen. Ontbindende voorwaarden zijn de gevallen waarin een partij de koop kan ontbinden. Het meest bekend is het financieringsvoorbehoud: de koper kan de koop onder de overeengekomen voorwaarden ontbinden, als hij de financiering niet rond krijgt. Ook komen voorbehouden voor die zien op een bouwtechnische keuring of het door koper verkrijgen van een woonvergunning.
Gedurende de drie dagen bedenktijd heeft de consument-koper het recht om de koopovereenkomst zonder opgave van redenen te ontbinden. Deze ontbinding is vormvrij. Uit bewijsrechtelijk oogpunt is het echter aan te bevelen schriftelijk te ontbinden.
Als een makelaar bij de verkoop betrokken is, maakt die meestal de koopovereenkomst.
Dit is anders in Amsterdam, waar de makelaar met de koper en de verkoper altijd naar de notaris gaat om de koopovereenkomst te maken. Dit wordt gedaan omdat de notaris een goed overzicht heeft over alle juridische problemen die met de koop en de verkoop samenhangen. Die kunnen dan ondervangen worden vóórdat de koopovereenkomst ondertekend wordt.
De notaris houdt als onpartijdige derde de belangen van alle partijen in de gaten, hij biedt de nodige deskundige begeleiding en advisering op juridisch gebied. Als koper krijg je een goed afgewogen advies over waar je op moet letten, bijvoorbeeld over voor de koper mogelijk belemmerende bepalingen (zoals erfdienstbaarheden) die aan het huis kunnen kleven, de gevolgen van de koop van een verhuurd huis, enzovoort. Als verkoper krijg je advies over de verplichtingen die je tegenover de koper heeft.
Het is dus altijd verstandig om, vóórdat de koopovereenkomst ondertekend wordt, de notaris in te schakelen bij het maken van de koopovereenkomst of te raadplegen over mogelijke problemen. Als er geen makelaar bij de zaak betrokken is moeten de verkoper en de koper zelf een koopovereenkomst maken, of je kunt een notaris inschakelen.
In de koopovereenkomst worden de afspraken tussen partijen vastgelegd. Een gedeelte daarvan is standaard, bijvoorbeeld wat er gebeurt als het pand tussen verkoop en levering afbrandt en wat er gebeurt als de koper of de verkoper naderhand alsnog weigert mee te werken. Andere dingen die speciaal tussen de verkoper en de koper gelden worden in de overeenkomst opgenomen, zodat er bewijs van is. Het is dus zaak álle afspraken vast te leggen. De belangrijkste zijn de prijs, de dag van levering en de ontbindende voorwaarden voor financiering en huisvesting.