Een appartementsrecht (ook wel appartement, flatwoning of flat genoemd) is een aandeel in een gebouw met toebehoren dat de bevoegdheid geeft tot het alleengebruik – dus met uitsluiting van ieder ander – van een bepaald gedeelte van dat gebouw. Dit bepaalde gedeelte wordt het privé-gedeelte genoemd. Voorbeelden hiervan zijn een woning, een winkel, maar ook een parkeerplaats of een berging. Omdat een (onbebouwd) stuk grond ook in appartementsrechten kan worden gesplitst, wordt onder gebouw mede verstaan grond al dan niet met (toekomstige) bebouwing.
Het aandeel in het gebouw met het daarbij behorende gebruiksrecht van het privé-gedeelte vormt het appartementsrecht. De grootte van het aandeel is afhankelijk van bijvoorbeeld de grootte of de waarde van het privé-gedeelte. Alle appartementseigenaren samen zijn eigenaar (soms erfpachter) van het hele gebouw. Een appartementseigenaar mag als mede-eigenaar alles gebruiken wat in het gebouw tot gezamenlijk gebruik dient.
Appartementsrechten ontstaan doordat de eigenaar van een gebouw, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, een pensioenfonds, een beleggingsmaatschappij of een woningbouwvereniging, besluit dat gebouw te splitsen in afzonderlijke juridische eenheden. Deze splitsing in appartementen wordt vastgelegd in een notariële akte, de splitsingsakte. Op een splitsingstekening worden de grenzen tussen de verschillende appartementen en de gemeenschappelijke ruimten exact aangegeven. De splitsingsakte en de splitsingstekening worden samen in het Kadaster ingeschreven en zijn voor iedereen op te vragen en in te zien.
In de splitsingsakte is het reglement van splitsing opgenomen. In het reglement van splitsing zijn bepalingen en voorschriften opgenomen, die men de spelregels tussen de appartementseigenaren/bewoners zou kunnen noemen. In bijna alle splitsingsakten wordt verwezen naar het zogenaamde Modelreglement, opgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Het Modelreglement is bij iedere notaris te verkrijgen. Wel zijn er verschillende Modelreglementen, zodat je moet weten om welke het gaat. Het kan zijn dat er toestemming van de Vereniging van Eigenaars nodig is voor bewoning van het appartement. Het is daarom belangrijk om, voordat u een appartement koopt, de splitsingsakte, de splitsingstekening en het splitsingsreglement in te zien.
Splitsing, gang van zaken
Wie een bestaand gebouw in appartementen wil splitsen krijgt te maken met de volgende zaken. Het splitsen in appartementsrechten is in beginsel niet aan vergunningen van overheidwege onderworpen. Maar in veel steden is een splitsingsvergunning nodig om een gebouw in de (binnen)stad te mogen splitsen. Deze splitsingsvergunning wordt door de gemeente gegeven. Daarvoor wordt geïnspecteerd of het pand bouwtechnisch in goede staat is.
Is het gebouw niet in goede staat, dan kan de splitsingsvergunning worden geweigerd. De splitsingsvergunning kan dan later worden verleend, nadat de gebreken zijn hersteld. Soms is het mogelijk dat de splitsingsvergunning wel wordt verleend, namelijk nadat met de gemeente afspraken zijn gemaakt over het herstel van de gebreken en ten behoeve van de gemeente een zekerheid is gesteld (bijvoorbeeld een bankgarantie) dat dit herstel ook daadwerkelijk zal plaatsvinden.
Burgemeester en wethouders kunnen een verleende splitsingsvergunning ook intrekken. Dit kan bijvoorbeeld als:
- Niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden is overgegaan tot inschrijving bij het Kadaster;
- De vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs had moeten vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;
- De voorwaarden of voorschriften, bedoeld in art. 24 Huisvestingswet 2014, niet worden nageleefd.
Op handelingen van de gemeente in het kader van de splitsingsvergunning is de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Dat wil zeggen dat voor termijnen, bezwaar- en beroepsmogelijkheden deze wet van kracht is. Het gaat dan zowel om het weigeren als het verlenen van de splitsingsvergunning.
In de praktijk betekent het dat, na het verlenen van de splitsingsvergunning door de gemeente, de splitsingsakte niet ondertekend mag worden voordat de bezwaar- en beroepstermijnen tegen de vergunning zijn verlopen.
Verder is een splitsingstekening nodig. Dit is niet een bouwtechnische tekening, maar een speciale juridische tekening van het gebouw. Het Kadaster moet de splitsingstekening goedkeuren.
Tenslotte moet door de notaris een splitsingsakte worden gemaakt met de vaststelling van het reglement. Onderdeel van de splitsingsakte zijn de aandelen van de appartementsrechten in het gebouw. Deze aandelen (breukdelen) zijn uiteraard bij elkaar opgeteld het getal 1. Als de aandelen in de gemeenschap ongelijk zijn, moet uit de akte de grondslag blijken waarop de verhouding tussen de appartementsrechten berust. Dit kan bijvoorbeeld zijn op basis van de oppervlakten van de verschillende privé-gedeelten, of de waarden daarvan. Omdat de notaris wel verantwoordelijk is voor de inhoud van de splitsingsakte, maar niet zelfstandig de juistheid van de berekeningswijze kan controleren, zal hij vragen om een berekening (bij vaststelling aan de hand van de oppervlakten) of een waardebepaling (bij vaststelling aan de hand van de waarden).
De kosten voor het splitsen in appartementsrechten zijn afhankelijk van de grootte van het gebouw, vooral het aantal appartementrechten dat ontstaat. De legeskosten voor de vergunning zijn per gemeente verschillend. Meestal wordt een vast recht geheven en een bedrag per appartement. Dit loopt gauw op tot enige duizenden euro’s. De splitsingstekening kost van enige honderden euro’s bij kleine splitsingen, tot een veelvoud daarvan bij grote splitsingen. Het Kadaster brengt kosten in rekening voor de goedkeuring van de splitsingstekening en het inschrijven van de splitsingsakte.
Het kopen van een appartement
Als u een appartement koopt in plaats van een woonhuis, dan zijn er verder nog enkele zaken waar u rekening mee moet houden. U krijgt bijvoorbeeld te maken met de Vereniging van Eigenaars.
Wat doet een Vereniging van Eigenaars?
Deze vereniging heeft als doel het belang van alle appartementseigenaren te behartigen en is verantwoordelijk voor het gebouw. Door het kopen van een appartement wordt u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). In het splitsingsreglement is opgenomen hoe de VvE moet functioneren. Zaken die de VvE regelt zijn onder meer het gemeenschappelijke onderhoud van het gebouw, de schoonmaak van de gemeenschappelijke gedeelten en de gezamenlijke opstalverzekering. Hoe dit geregeld is, wordt in de vergadering van de eigenaars besloten. Meestal wordt er door de VvE tenminste één keer per jaar met alle eigenaren vergaderd. In het splitsingsreglement is opgenomen hoe besluiten worden genomen.
De VvE heeft, zoals bij elke vereniging gebruikelijk is, een bestuur. In sommige gevallen laat het bestuur veel praktische zaken over aan een extern beheer- en administratiekantoor. Elk jaar worden jaarstukken opgemaakt. Uit deze stukken blijkt hoe de financiële situatie van de VvE is.
De VvE kan in aanvulling op het splitsingsreglement een huishoudelijk reglement opstellen. In het huishoudelijk reglement worden de praktische afspraken tussen de eigenaren opgenomen, zoals ten aanzien van bloembakken in de hal en het verbod om een caravan te stallen op de parkeerplaats.
Wat is een slapende Vereniging van Eigenaars?
Hoewel een actieve VVE wettelijk verplicht is, komen in de praktijk zogenaamde slapende VvE’s voor. Een VvE wordt ‘slapend’ genoemd als de vereniging geen activiteiten ontplooit. Er wordt niet (meer) jaarlijks met alle eigenaren vergaderd en vanuit de VvE wordt gezamenlijk niets aan het onderhoud gedaan. Je kunt als eigenaar de VvE weer actief maken. Het is goed met de andere eigenaar/eigenaars te overleggen over bijvoorbeeld het onderhoud en andere gezamenlijke zaken die moeten worden geregeld.
Uw Notaris heeft veel ervaring met splitsing in appartementsrechten. Ook zijn geregeld wijzigingen van bestaande akten van splitsing bij ons in behandeling.
Wil je weten wat wat Uw Notaris voor jou kan betekenen? Neem dan contact met ons op.