Vragen over huis en hypotheek
Hiermee wordt bedoeld een gebouw of een gedeelte daarvan dat dient tot woondoeleinden. De feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst is maatgevend. Onder dit begrip valt ook de tweede woning (de vakantiewoning, de recreatiewoning). De woonboot, de woonwagen en de woonkeet vallen er niet onder, omdat deze niet onroerend zijn. Onder het begrip woning valt evenmin een studentenhuis aangeschaft voor een studerend kind, een woonwinkelhuis, een praktijkpand dat voor het merendeel als praktijkruimte wordt gebruikt en een bedrijfsruimte die de koper als woning wil gebruiken dan wel tot woning wil verbouwen.
Door inschrijving van de koop wordt de koper in bepaalde situaties beschermd. Deze situaties zijn onder andere: een latere vervreemding (dubbele verkoop) of bezwaring (bijvoorbeeld hypotheekvestiging) door de verkoper, behoudens een aantal wettelijke uitzonderingen; een latere onderbewindstelling van het vermogen van de verkoper; een latere verhuring of verpachting door de verkoper; een later ingeschreven beding als bedoeld in artikel 252 van Boek 6 (kwalitatieve verplichting); een later executoriaal of conservatoir beslag; een later faillissement of surséance van betaling van de verkoper of toepassing op de verkoper van de schuldsaneringsregeling natuurlijke personen. Ook de verkoper zelf kan baat hebben bij inschrijving van de koop, bijvoorbeeld omdat hij ondanks een beslag toch kan leveren.
Nee, de ontbinding is vormvrij. Uit bewijsrechtelijk oogpunt is aan te bevelen schriftelijk te ontbinden, bijvoorbeeld door middel van een faxbericht met ontvangstbevestiging. Partijen mogen overeenkomen dat de ontbinding op een bepaalde wijze moet plaatsvinden. Dit mag echter niet ertoe leiden dat de ontbinding praktisch gezien lastig wordt. Voorbeelden hiervan zijn: de ontbinding moet bij deurwaardersexploit; de ontbinding kan alleen op een beperkt aantal uren worden uitgebracht; de ontbinding kan alleen worden gericht tot een bepaald persoon die moeilijk te bereiken.
De drie dagentermijn vangt aan op de dag ( 0.00 uur) na ontvangst door de koper van de door beide partijen getekende koopovereenkomst. De ontbindingsverklaring moet de verkoper binnen drie dagen hebben ontvangen, dus voor 24.00 uur van de laatste dag. Op de drie dagentermijn is de Algemene termijnenwet van toepassing. Dit betekent dat ten minste twee van de drie dagen geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag mogen zijn. Bovendien geldt dat als de bedenktijd eindigt op een zaterdag, zondag of feestdag, de termijn wordt verlengd tot de eerstvolgende werkdag. Voorbeeld: Koopovereenkomst overhandigd op: Bedenktijd eindigt om 24.00 op: maandag donderdag dinsdag vrijdag woensdag maandag donderdag maandag vrijdag dinsdag zaterdag dinsdag zondag woensdag Als de laatste dag bijvoorbeeld tweede Pinksterdag is, dan eindigt de bedenktijd de dag erna, dus op dinsdag.
- Waarom heb ik de toestemming nodig van mijn echtgenoot (echtgenote) voor de verkoop van mijn woning?
De wet heeft in artikel 88 van boek 1 van het Burgerlijk Wetboek een artikel opgenomen ter bescherming van echtgenoten en geregistreerd partners. De bescherming wordt geboden doordat voor een aantal handelingen de toestemming nodig is van de partner. Deze toestemming is voor gehuwden en geregisteerd partners altijd nodig, ook als u bent getrouwd op huwelijkse voorwaarden of wanneer u partnerschapsvoorwaarden heeft gemaakt. Ontbreekt de toestemming en laat de partner achteraf weten het niet eens te zijn met de handeling waarvoor de toestemming ontbrak, dan kan het zijn dat die handeling daardoor ongeldig wordt. Een van de handelingen waarvoor u de toestemming van uw partner op basis van het hiervoor bedoelde artikel nodig hebt is de verkoop van de woning waarin u samen met uw partner woont (de zogenaamde echtelijke woning). Hierdoor wordt voorkomen dat een partner plotseling op straat zou komen te staan.
Nadat de akte van levering of de akte van hypotheek bij de notaris is getekend, wordt een afschrift van die akte naar het Kadaster gestuurd ter inschrijving. Na die inschrijving moet de notaris controleren of er geen beslagen of andere hypotheken zijn ingeschreven met betrekking tot de overgedragen woning / het onderpand. Omdat het Kadaster een verwerkingstijd heeft van tenminste 1 werkdag (bij aanbieding vóór 15.00 uur) kan de notaris op zijn vroegst de eerstvolgende werkdag na het ondertekenen van de akte tot uitbetaling overgaan.
Een mogelijk nadeel is, dat u eigenlijk alleen maar bij dezelfde bank terecht zou kunnen; een andere bank houdt namelijk rekening met het voorrangsrecht van de 1e bank voor het bedrag van de hogere inschrijving. Dit geeft dus minder onderhandelingsruimte als het gaat om de voorwaarden van de geldlening, zoals de hoogte van de rente. Het is overigens wel zo, dat de meeste banken in hun algemene voorwaarden al een verbod op verdere hypotheken opnemen.
In de akte van hypotheek worden verschillende termen gebruikt voor de partijen die in die akte optreden. Zo wordt degene die het geld uitleent (meestal de bank) schuldeiser, geldgever of crediteur genoemd en degene die het geld leent schuldenaar, geldnemer of debiteur genoemd. Om het extra ingewikkeld te maken nog het volgende. Alleen een eigenaar (erfpachter en opstalhouder inbegrepen) kan zijn onderpand met hypotheek belasten. Deze eigenaar geeft een hypotheekrecht aan de bank (in de akte dus ook aangeduid als schuldeiser, geldgever of crediteur) en wordt daarom hypotheekgever genoemd. De bank krijgt een hypotheekrecht en wordt daarom ook hypotheekhouder of hypotheeknemer genoemd. In het 'normale' geval waarbij u een huis koopt en u geld leent bij de bank en u uw nieuwe huis als onderpand aan de bank geeft, geldt dus het volgende. De bank is gelgever (of schuldeiser of crediteur) voor wat betreft de geldlening. U bent geldnemer (of debiteur of schuldenaar) ten opzichte van de bank. Daarnaast bent u als geldnemer hypotheekgever en is de geldgever (de bank) hypotheeknemer (of hypotheekhouder). Kijk bij hypotheek voor meer informatie.
Naast een hypothecaire inschrijving voor de hoofdsom wordt in hypotheekakten ook een bedrag opgenomen voor achterstallige rente, boeten, kosten en dergelijke. Meestal is dit een percentage van de hoofdsom, dat per geldverstrekker (bank) kan verschillen. De achterliggende gedachte is dat, wanneer u de rente niet op tijd betaalt en/of wanneer u aan de bank boeten of kosten verschuldigd wordt, de bank bij een eventuele executieverkoop niet alleen een voorrang heeft voor de hoofdsom, maar ook voor de achterstallige rente, boeten, kosten en dergelijke. Dit is in alle hypotheekakten gebruikelijk.
U leent geld van bijvoorbeeld de bank. In de offerte die u bij de bank (of de tussenpersoon) heeft getekend staan de afspraken die u met betrekking tot die geldlening heeft gemaakt. Denk hierbij aan de rente die u moet betalen en de looptijd van de lening. Daarnaast bedingt de bank dat u tot zekerheid voor de nakoming van uw verplichtingen met betrekking tot die geldlening uw woning in onderpand geeft aan de bank. Door het hypotheekrecht heeft de bank het recht om het onderpand (uw woning) te veilen als u uw verplichtingen niet nakomt, zonder dat de bank daarvoor eerst nog naar de rechter moet om een vonnis te halen. Daarnaast wordt door het hypotheekrecht de normale gelijkheid tussen schuldeisers doorbroken en krijgt de bank een voorrangsrecht op de opbrengst van het onderpand. Uitgebreide informatie over het hypotheekrecht vindt u onder hypotheek.