Nu ook 's avonds geopend op woensdag en donderdag!

Appartement

Een appartementsrecht (ook wel appartement, flatwoning of flat genoemd) is een aandeel in een gebouw met toebehoren dat de bevoegdheid geeft tot het alleengebruik (dus met uitsluiting van ieder ander) van een bepaald gedeelte van dat gebouw: bijvoorbeeld een woning of een winkel. Dit bepaalde gedeelte wordt het privé-gedeelte genoemd. Het aandeel in het gebouw met het daarbij behorende gebruiksrecht van het privé-gedeelte vormt het appartementsrecht. De grootte van het aandeel is afhankelijk van bijvoorbeeld de grootte of de waarde van het privé-gedeelte.

Alle appartementseigenaren samen zijn eigenaar (soms erfpachter) van het hele gebouw. Een appartementseigenaar mag als mede-eigenaar alles gebruiken wat in het gebouw tot gezamenlijk gebruik dient.

Appartementsrechten ontstaan doordat de eigenaar van een gebouw, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, een pensioenfonds, een beleggingsmaatschappij of een woningbouwvereniging, besluit dat gebouw te splitsen in afzonderlijke juridische eenheden. Deze splitsing in appartementen wordt vastgelegd in een notariële akte, de “splitsingsakte”. Op een splitsingstekening worden de grenzen tussen de verschillende appartementen en de gemeenschappelijke ruimten exact aangegeven. De splitsingsakte en de splitsingstekening worden samen in het Kadaster ingeschreven en zijn voor iedereen op te vragen en in te zien.

In de splitsingsakte is het reglement van splitsing opgenomen. In het reglement van splitsing zijn bepalingen en voorschriften opgenomen, die men de spelregels tussen de appartementseigenaren/bewoners zou kunnen noemen. In bijna alle splitsingsakten wordt verwezen naar het zogenaamde Modelreglement, opgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Het Modelreglement is bij iedere notaris te verkrijgen. Wel zijn er verschillende Modelreglementen, zodat u moet weten om welke het gaat.

Downloads

Als u meer wilt weten over het kopen van een appartementsrecht kunt u een model van een koopovereenkomst voor een appartement met een uitgebreide toelichting downloaden: koopovereenkomst appartement.

Splitsing, gang van zaken

Wie een bestaand gebouw in appartementen wil splitsen krijgt te maken met de volgende zaken. Het splitsen in appartementsrechten is in beginsel niet aan vergunningen van overheidwege onderworpen. Maar in veel steden is een splitsingsvergunning nodig om een gebouw in de (binnen)stad te mogen splitsen. Deze splitsingsvergunning wordt door de gemeente gegeven. Daarvoor wordt geïnspecteerd of het pand bouwtechnisch in goede staat is. Dit wordt gedaan door de afdeling Bouw- en Woningtoezicht.

Is het gebouw niet in goede staat, dan kan de splitsingsvergunning worden geweigerd. De splitsingsvergunning kan dan later worden verleend, nadat de gebreken zijn hersteld. Soms is het mogelijk dat de splitsingsvergunning wel wordt verleend, namelijk nadat met de gemeente afspraken zijn gemaakt over het herstel van de gebreken en ten behoeve van de gemeente een zekerheid is gesteld (bijvoorbeeld een bankgarantie) dat dit herstel ook daadwerkelijk zal plaatsvinden.

Op handelingen van de gemeente in het kader van de splitsingsvergunning is de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Dat wil zeggen dat voor termijnen, bezwaar- en beroepsmogelijkheden deze wet van kracht is. Het gaat dan zowel om het weigeren als het verlenen van de splitsingsvergunning.

In de praktijk betekent het dat, na het verlenen van de splitsingsvergunning door de gemeente, de splitsingsakte niet ondertekend mag worden voordat de bezwaar- en beroepstermijnen tegen de vergunning zijn verlopen.

Verder is een splitsingstekening nodig. Dit is niet een bouwtechnische tekening, maar een speciale “juridische” tekening van het gebouw. Het Kadaster moet de splitsingstekening goedkeuren.

Tenslotte moet door de notaris een splitsingsakte worden gemaakt met de vaststelling van het reglement. Onderdeel van de splitsingsakte zijn de aandelen van de appartementsrechten in het gebouw. Deze aandelen (breukdelen) zijn uiteraard bij elkaar opgeteld het getal 1. In de splitsingsakte moet worden vermeld, hoe deze aandelen berekend zijn. Dit kan bijvoorbeeld zijn op basis van de oppervlakten van de verschillende privé-gedeelten, of de waarden daarvan. Omdat de notaris wel verantwoordelijk is voor de inhoud van de splitsingsakte, maar niet zelfstandig de juistheid van de berekeningswijze kan controleren, zal hij vragen om een berekening (bij vaststelling aan de hand van de oppervlakten) of een waardebepaling (bij vaststelling aan de hand van de waarden).

De kosten voor het splitsen in appartementsrechten zijn afhankelijk van de grootte van het gebouw, vooral het aantal appartementrechten dat ontstaat.

De legeskosten voor de vergunning zijn per gemeente verschillend. Meestal wordt een vast recht geheven en een bedrag per appartement. Dit loopt gauw op tot enige duizenden euro’s.

De splitsingstekening kost van enige honderden euro’s bij kleine splitsingen tot een veelvoud daarvan bij grote splitsingen.

Het Kadaster brengt kosten in rekening voor de goedkeuring van de splitsingstekening en het inschrijven van de splitsingsakte.

Koopovereenkomst

Wie een huis (of ander onroerend goed) koopt gaat niet over één nacht ijs. Daarvoor is het te belangrijk. Je wilt weten wat je koopt, dus of het huis goed is, bijvoorbeeld dat het geen bouwkundige gebreken vertoont.

Daarnaast is het zaak om goede afspaken te maken. Deze afspraken worden vastgelegd in een koopovereenkomst, ook wel “voorlopige koopovereenkomst” genoemd. Aan de koopovereenkomst is echter niets voorlopigs, behalve de drie dagen bedenktijd voor een koper en als er ontbindende voorwaarden in zijn opgenomen. Ontbindende voorwaarden zijn de gevallen waarin een partij de koop kan ontbinden. Het meest bekend is het financieringsvoorbehoud: de koper kan de koop onder de overeengekomen voorwaarden ontbinden, als hij de financiering niet rond krijgt. Ook komen voorbehouden voor die zien op een bouwtechnische keuring of het door koper verkrijgen van een woonvergunning.

Gedurende de drie dagen bedenktijd heeft de consument-koper het recht om de koopovereenkomst zonder opgave van redenen te ontbinden. Deze ontbinding is vormvrij. Uit bewijsrechtelijk oogpunt is het echter aan te bevelen schriftelijk te ontbinden.

Als een makelaar bij de zaak betrokken is, maakt die meestal de koopovereenkomst.

Dit is anders in Amsterdam, waar de makelaar met de koper en de verkoper altijd naar de notaris gaat om de koopovereenkomst te maken. Dit wordt gedaan omdat de notaris een goed overzicht heeft over alle juridische problemen die met de koop en de verkoop samenhangen. Die kunnen dan ondervangen worden vóórdat de koopovereenkomst ondertekend wordt.

De notaris houdt als onpartijdige derde de belangen van alle partijen in de gaten, hij biedt de nodige deskundige begeleiding en advisering op juridisch gebied. Als koper krijgt u een goed afgewogen advies over waar u op moet letten, bijvoorbeeld over voor de koper mogelijk belemmerende bepalingen (zoals erfdienstbaarheden) die aan het huis kunnen kleven, de mogelijke financieringsvormen, de gevolgen van de koop van een verhuurd huis, enzovoort. Als verkoper krijgt u advies over de verplichtingen die u tegenover de koper heeft.

Het is dus altijd verstandig om, vóórdat de koopovereenkomst ondertekend wordt, de notaris in te schakelen bij het maken van de koopovereenkomst of te raadplegen over mogelijke problemen. Als er geen makelaar bij de zaak betrokken is moet u het zelf doen of u kunt een notaris inschakelen.

In de koopovereenkomst worden de afspraken tussen partijen vastgelegd. Een gedeelte daarvan is standaard, bijvoorbeeld wat er gebeurt als het pand tussen verkoop en levering afbrandt en wat er gebeurt als de koper of de verkoper naderhand alsnog weigert mee te werken. Andere dingen die speciaal tussen de verkoper en de koper gelden worden in de overeenkomst opgenomen, zodat er bewijs van is. Het is dus zaak álle afspraken vast te leggen. De belangrijkste zijn de prijs, de dag van levering en de ontbindende voorwaarden voor financiering en huisvesting.

Huis en hypotheek

U kunt een keuze maken uit de volgende onderwerpen: