Nu ook 's avonds geopend op woensdag en donderdag!

Appartement

Een appartementsrecht (ook wel appartement, flatwoning of flat genoemd) is een aandeel in een gebouw met toebehoren dat de bevoegdheid geeft tot het alleengebruik (dus met uitsluiting van ieder ander) van een bepaald gedeelte van dat gebouw: bijvoorbeeld een woning of een winkel. Dit bepaalde gedeelte wordt het privé-gedeelte genoemd. Het aandeel in het gebouw met het daarbij behorende gebruiksrecht van het privé-gedeelte vormt het appartementsrecht. De grootte van het aandeel is afhankelijk van bijvoorbeeld de grootte of de waarde van het privé-gedeelte.

Alle appartementseigenaren samen zijn eigenaar (soms erfpachter) van het hele gebouw. Een appartementseigenaar mag als mede-eigenaar alles gebruiken wat in het gebouw tot gezamenlijk gebruik dient.

Appartementsrechten ontstaan doordat de eigenaar van een gebouw, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, een pensioenfonds, een beleggingsmaatschappij of een woningbouwvereniging, besluit dat gebouw te splitsen in afzonderlijke juridische eenheden. Deze splitsing in appartementen wordt vastgelegd in een notariële akte, de “splitsingsakte”. Op een splitsingstekening worden de grenzen tussen de verschillende appartementen en de gemeenschappelijke ruimten exact aangegeven. De splitsingsakte en de splitsingstekening worden samen in het Kadaster ingeschreven en zijn voor iedereen op te vragen en in te zien.

In de splitsingsakte is het reglement van splitsing opgenomen. In het reglement van splitsing zijn bepalingen en voorschriften opgenomen, die men de spelregels tussen de appartementseigenaren/bewoners zou kunnen noemen. In bijna alle splitsingsakten wordt verwezen naar het zogenaamde Modelreglement, opgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Het Modelreglement is bij iedere notaris te verkrijgen. Wel zijn er verschillende Modelreglementen, zodat u moet weten om welke het gaat.

Downloads

Als u meer wilt weten over het kopen van een appartementsrecht kunt u een model van een koopovereenkomst voor een appartement met een uitgebreide toelichting downloaden: koopovereenkomst appartement.

Splitsing, gang van zaken

Wie een bestaand gebouw in appartementen wil splitsen krijgt te maken met de volgende zaken. Het splitsen in appartementsrechten is in beginsel niet aan vergunningen van overheidwege onderworpen. Maar in veel steden is een splitsingsvergunning nodig om een gebouw in de (binnen)stad te mogen splitsen. Deze splitsingsvergunning wordt door de gemeente gegeven. Daarvoor wordt geïnspecteerd of het pand bouwtechnisch in goede staat is. Dit wordt gedaan door de afdeling Bouw- en Woningtoezicht.

Is het gebouw niet in goede staat, dan kan de splitsingsvergunning worden geweigerd. De splitsingsvergunning kan dan later worden verleend, nadat de gebreken zijn hersteld. Soms is het mogelijk dat de splitsingsvergunning wel wordt verleend, namelijk nadat met de gemeente afspraken zijn gemaakt over het herstel van de gebreken en ten behoeve van de gemeente een zekerheid is gesteld (bijvoorbeeld een bankgarantie) dat dit herstel ook daadwerkelijk zal plaatsvinden.

Op handelingen van de gemeente in het kader van de splitsingsvergunning is de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Dat wil zeggen dat voor termijnen, bezwaar- en beroepsmogelijkheden deze wet van kracht is. Het gaat dan zowel om het weigeren als het verlenen van de splitsingsvergunning.

In de praktijk betekent het dat, na het verlenen van de splitsingsvergunning door de gemeente, de splitsingsakte niet ondertekend mag worden voordat de bezwaar- en beroepstermijnen tegen de vergunning zijn verlopen.

Verder is een splitsingstekening nodig. Dit is niet een bouwtechnische tekening, maar een speciale “juridische” tekening van het gebouw. Het Kadaster moet de splitsingstekening goedkeuren.

Tenslotte moet door de notaris een splitsingsakte worden gemaakt met de vaststelling van het reglement. Onderdeel van de splitsingsakte zijn de aandelen van de appartementsrechten in het gebouw. Deze aandelen (breukdelen) zijn uiteraard bij elkaar opgeteld het getal 1. In de splitsingsakte moet worden vermeld, hoe deze aandelen berekend zijn. Dit kan bijvoorbeeld zijn op basis van de oppervlakten van de verschillende privé-gedeelten, of de waarden daarvan. Omdat de notaris wel verantwoordelijk is voor de inhoud van de splitsingsakte, maar niet zelfstandig de juistheid van de berekeningswijze kan controleren, zal hij vragen om een berekening (bij vaststelling aan de hand van de oppervlakten) of een waardebepaling (bij vaststelling aan de hand van de waarden).

De kosten voor het splitsen in appartementsrechten zijn afhankelijk van de grootte van het gebouw, vooral het aantal appartementrechten dat ontstaat.

De legeskosten voor de vergunning zijn per gemeente verschillend. Meestal wordt een vast recht geheven en een bedrag per appartement. Dit loopt gauw op tot enige duizenden euro’s.

De splitsingstekening kost van enige honderden euro’s bij kleine splitsingen tot een veelvoud daarvan bij grote splitsingen.

Het Kadaster brengt kosten in rekening voor de goedkeuring van de splitsingstekening en het inschrijven van de splitsingsakte.

Eigendomsoverdracht

De eigendom van een huis of ander onroerend goed gaat over van de verkoper op de koper door een notariële akte van levering, ook wel transportakte genoemd.

Deze akte wordt door de notaris opgemaakt en door partijen en de notaris ondertekend. De inhoud van de leveringsakte moet in overeenstemming zijn met de eerder gesloten koopovereenkomst.

De uiteindelijke eigendomsoverdracht is pas een feit nadat de notaris een afschrift van de akte van levering heeft laten inschrijven in de registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers, het Kadaster. Bij het Kadaster worden alle onroerende goederen geregistreerd, met vermelding van onder andere de eigenaar, de oppervlakte en het adres. Uit het Kadaster blijkt in beginsel wie eigenaar van welk huis is. Inschrijvingen in het Kadaster zijn openbaar, zodat iedereen kan informeren op wiens naam een bepaald huis staat.

De notaris wikkelt ook het financiële deel van de overdracht af. De koper (of, als hij het geld voor de aankoop leent, diens bank of andere geldverstrekker) dient het verschuldigde tijdig vóór het ondertekenen van de leveringsakte naar de rekening van de notaris over te maken.

De verkoper krijgt de koopsom, na aftrek van de aflossingen van eventuele hypothecaire leningen, zodra zeker is dat ook hij aan zijn verplichting heeft voldaan om een onbelast huis te leveren. De notaris controleert dat uiteraard. Dit is meestal één of twee werkdagen na het passeren van de leveringsakte en de eventuele hypotheekakte.

Bij de eigendomsoverdracht wordt de leveringsakte ingeschreven in het Kadaster. Hieraan zijn kosten verbonden. Deze kosten worden door de overheid vastgesteld. Over deze bedragen is geen BTW verschuldigd.

Daarnaast berekent de notaris aan de koper de kosten door, die het Kadaster hem voor onderzoek in rekening brengt.