Nu ook 's avonds geopend op woensdag en donderdag!

Hypotheek

Wie een huis (of ander onroerend goed) koopt of een verbouwing wil verrichten, moet het geld daarvoor meestal lenen. Dit kan bij een bank, een verzekeringsmaatschappij of een pensioenfonds, soms ook bij een particulier. Voor de duidelijkheid spreken we hieronder over bank, maar het kan dus ook een ander soort geldgever zijn.

Degene die het geld uitleent wordt schuldeiser, geldgever of crediteur genoemd. Wie het geld leent heet schuldenaar, geldnemer of debiteur.

Bij een dergelijke geldlening wordt veelal hypotheekrecht verleend aan de bank. Dit betekent dat het huis onderpand wordt, zodat de bank de zekerheid heeft dat hij het uitgeleende geld weer terug krijgt van de schuldenaar. Indien de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen tegenover de schuldeiser voldoet, heeft de bank het recht om het onderpand in het openbaar te verkopen (te veilen) en uit de verkoopsom de schuld te voldoen.

Wat er eigenlijk gebeurt bij het vestigen van hypotheek is:

  1. de bank heeft als gezegd het recht om het onderpand te veilen als de schuldenaar zijn verplichtingen niet nakomt, zonder dat hij daarvoor eerst nog naar de rechter moet om een vonnis te halen;
  2. de normale gelijkheid tussen schuldeisers wordt doorbroken en de bank krijgt een voorrangsrecht op de opbrengst van het onderpand.

In de praktijk geldt dit voorrangsrecht niet alleen voor de hoofdsom, maar ook voor een bedrag voor eventuele achterstallige rente, boeten en kosten, zoals veilingkosten. In de hypotheekakte ziet u daarom drie bedragen staan: het eerste voor de hoofdsom en het tweede voor de geschatte rente, boeten en kosten. Het derde bedrag is de optelsom van beide eerste bedragen. De hypotheek wordt gevestigd voor dit laatste bedrag.

Soms is de hoofdsom van het hypotheekrecht hoger dan het bedrag van de geldlening (“verhoogde inschrijving”). De schuldenaar heeft dan de mogelijkheid om in de toekomst bij dezelfde bank een aanvullende lening te sluiten, bijvoorbeeld voor een verbouwing, mits hij uiteraard voldoet aan de eisen die de bank op dat moment stelt aan inkomen, onderpandswaarde en dergelijke.

Het voordeel van een hogere inschrijving is, dat voor die aanvullende lening geen hypotheekakte nodig is en dat dus geen notariskosten hoeven te worden gemaakt. Een mogelijk nadeel is, dat de schuldenaar eigenlijk alleen maar bij dezelfde bank terecht kan; een andere geldverstrekker houdt namelijk rekening met het voorrangsrecht van de bank voor het bedrag van de hogere inschrijving. Dit geeft dus minder onderhandelingsruimte als het gaat om de voorwaarden van de geldlening, zoals de hoogte van de rente. Het is overigens wel zo, dat de meeste geldverstrekkers in hun algemene voorwaarden al een verbod op verdere hypotheken opnemen.

Het hypotheekrecht wordt verleend door de eigenaar van het onderpand (de hypotheekgever) en, zodra het recht van hypotheek aan de schuldeiser is verleend, is de schuldeiser ook hypotheekhouder of hypotheeknemer. De terminologie is dus net andersom als bij de geldlening:

  • de geldgever (de bank, verzekeringsmaatschappij e.d.) is de hypotheeknemer;
  • de geldnemer (u dus) bent de hypotheekgever.

Voor een hypotheekakte geldt hetzelfde als bij een akte van levering: de akte wordt door de notaris opgemaakt en door de eigenaar van het huis (en zijn eventuele partner), de geldverstrekker en de notaris ondertekend. De geldgever laat zich daarbij meestal vertegenwoordigen door een medewerker van het notariskantoor.

De notaris zorgt ervoor dat het recht van hypotheek wordt ingeschreven in het Kadaster. Deze inschrijving is openbaar, zodat iedereen kan informeren welke hypothecaire schulden er op een bepaald huis rusten. Dat bepaalt immers de overwaarde, dus ook de zekerheid die het huis biedt als onderpand.

De hypotheekakte wordt ingeschreven in het Kadaster. Hieraan zijn kosten verbonden. Deze kosten worden door de overheid vastgesteld. Over deze bedragen is geen BTW verschuldigd.

Daarnaast berekent de notaris aan de hypotheekgever de kosten door, die het Kadaster hem voor onderzoek in rekening brengt.

Eigendomsoverdracht

De eigendom van een huis of ander onroerend goed gaat over van de verkoper op de koper door een notariële akte van levering, ook wel transportakte genoemd.

Deze akte wordt door de notaris opgemaakt en door partijen en de notaris ondertekend. De inhoud van de leveringsakte moet in overeenstemming zijn met de eerder gesloten koopovereenkomst.

De uiteindelijke eigendomsoverdracht is pas een feit nadat de notaris een afschrift van de akte van levering heeft laten inschrijven in de registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers, het Kadaster. Bij het Kadaster worden alle onroerende goederen geregistreerd, met vermelding van onder andere de eigenaar, de oppervlakte en het adres. Uit het Kadaster blijkt in beginsel wie eigenaar van welk huis is. Inschrijvingen in het Kadaster zijn openbaar, zodat iedereen kan informeren op wiens naam een bepaald huis staat.

De notaris wikkelt ook het financiële deel van de overdracht af. De koper (of, als hij het geld voor de aankoop leent, diens bank of andere geldverstrekker) dient het verschuldigde tijdig vóór het ondertekenen van de leveringsakte naar de rekening van de notaris over te maken.

De verkoper krijgt de koopsom, na aftrek van de aflossingen van eventuele hypothecaire leningen, zodra zeker is dat ook hij aan zijn verplichting heeft voldaan om een onbelast huis te leveren. De notaris controleert dat uiteraard. Dit is meestal één of twee werkdagen na het passeren van de leveringsakte en de eventuele hypotheekakte.

Bij de eigendomsoverdracht wordt de leveringsakte ingeschreven in het Kadaster. Hieraan zijn kosten verbonden. Deze kosten worden door de overheid vastgesteld. Over deze bedragen is geen BTW verschuldigd.

Daarnaast berekent de notaris aan de koper de kosten door, die het Kadaster hem voor onderzoek in rekening brengt.

Koopovereenkomst

Wie een huis (of ander onroerend goed) koopt gaat niet over één nacht ijs. Daarvoor is het te belangrijk. Je wilt weten wat je koopt, dus of het huis goed is, bijvoorbeeld dat het geen bouwkundige gebreken vertoont.

Daarnaast is het zaak om goede afspaken te maken. Deze afspraken worden vastgelegd in een koopovereenkomst, ook wel “voorlopige koopovereenkomst” genoemd. Aan de koopovereenkomst is echter niets voorlopigs, behalve de drie dagen bedenktijd voor een koper en als er ontbindende voorwaarden in zijn opgenomen. Ontbindende voorwaarden zijn de gevallen waarin een partij de koop kan ontbinden. Het meest bekend is het financieringsvoorbehoud: de koper kan de koop onder de overeengekomen voorwaarden ontbinden, als hij de financiering niet rond krijgt. Ook komen voorbehouden voor die zien op een bouwtechnische keuring of het door koper verkrijgen van een woonvergunning.

Gedurende de drie dagen bedenktijd heeft de consument-koper het recht om de koopovereenkomst zonder opgave van redenen te ontbinden. Deze ontbinding is vormvrij. Uit bewijsrechtelijk oogpunt is het echter aan te bevelen schriftelijk te ontbinden.

Als een makelaar bij de zaak betrokken is, maakt die meestal de koopovereenkomst.

Dit is anders in Amsterdam, waar de makelaar met de koper en de verkoper altijd naar de notaris gaat om de koopovereenkomst te maken. Dit wordt gedaan omdat de notaris een goed overzicht heeft over alle juridische problemen die met de koop en de verkoop samenhangen. Die kunnen dan ondervangen worden vóórdat de koopovereenkomst ondertekend wordt.

De notaris houdt als onpartijdige derde de belangen van alle partijen in de gaten, hij biedt de nodige deskundige begeleiding en advisering op juridisch gebied. Als koper krijgt u een goed afgewogen advies over waar u op moet letten, bijvoorbeeld over voor de koper mogelijk belemmerende bepalingen (zoals erfdienstbaarheden) die aan het huis kunnen kleven, de mogelijke financieringsvormen, de gevolgen van de koop van een verhuurd huis, enzovoort. Als verkoper krijgt u advies over de verplichtingen die u tegenover de koper heeft.

Het is dus altijd verstandig om, vóórdat de koopovereenkomst ondertekend wordt, de notaris in te schakelen bij het maken van de koopovereenkomst of te raadplegen over mogelijke problemen. Als er geen makelaar bij de zaak betrokken is moet u het zelf doen of u kunt een notaris inschakelen.

In de koopovereenkomst worden de afspraken tussen partijen vastgelegd. Een gedeelte daarvan is standaard, bijvoorbeeld wat er gebeurt als het pand tussen verkoop en levering afbrandt en wat er gebeurt als de koper of de verkoper naderhand alsnog weigert mee te werken. Andere dingen die speciaal tussen de verkoper en de koper gelden worden in de overeenkomst opgenomen, zodat er bewijs van is. Het is dus zaak álle afspraken vast te leggen. De belangrijkste zijn de prijs, de dag van levering en de ontbindende voorwaarden voor financiering en huisvesting.