Wie een huis, appartement of ander onroerend goed koopt of een verbouwing wil verrichten, moet het geld daarvoor meestal lenen. Dit kan bij een bank, een verzekeringsmaatschappij of een pensioenfonds, soms ook bij een particulier. Voor de duidelijkheid spreken we hieronder over bank, maar het kan dus ook een ander soort geldgever zijn.
Degene die het geld uitleent wordt schuldeiser, geldgever of crediteur genoemd. Wie het geld leent heet schuldenaar, geldnemer of debiteur.
Bij een dergelijke geldlening wordt veelal hypotheekrecht verleend aan de bank. Dit betekent dat het huis onderpand wordt, zodat de bank de zekerheid heeft dat hij het uitgeleende geld weer terug krijgt van de schuldenaar. Indien de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen tegenover de schuldeiser voldoet, heeft de bank het recht om het onderpand in het openbaar te verkopen (te veilen) en uit de verkoopsom de schuld te voldoen.
Wat er eigenlijk gebeurt bij het vestigen van hypotheek is:
- de bank heeft het recht om het onderpand te veilen als de schuldenaar zijn verplichtingen niet nakomt, zonder dat hij daarvoor eerst nog naar de rechter moet;
- de normale gelijkheid tussen schuldeisers wordt doorbroken en de bank krijgt een voorrangsrecht op de opbrengst van het onderpand.
In de praktijk geldt dit voorrangsrecht niet alleen voor de hoofdsom, maar ook voor een bedrag voor eventuele achterstallige rente, boeten en kosten, zoals veilingkosten. In de hypotheekakte ziet u daarom drie bedragen staan: het eerste voor de hoofdsom en het tweede voor de geschatte rente, boeten en kosten. Het derde bedrag is de optelsom van beide eerste bedragen.
Soms is de hoofdsom van het hypotheekrecht hoger dan het bedrag van de geldlening (“verhoogde inschrijving”). De schuldenaar heeft dan de mogelijkheid om in de toekomst bij dezelfde bank een aanvullende lening te sluiten, bijvoorbeeld voor een verbouwing, mits hij uiteraard voldoet aan de eisen die de bank op dat moment stelt aan inkomen, onderpandswaarde en dergelijke.
Het voordeel van een hogere inschrijving is, dat voor die aanvullende lening geen hypotheekakte nodig is en dat dus geen notariskosten hoeven te worden gemaakt. Een mogelijk nadeel is, dat de schuldenaar eigenlijk alleen maar bij dezelfde bank terecht kan; een andere geldverstrekker houdt namelijk rekening met het voorrangsrecht van de bank voor het bedrag van de hogere inschrijving. Dit geeft dus minder onderhandelingsruimte als het gaat om de voorwaarden van de geldlening, zoals de hoogte van de rente. Het is overigens wel zo, dat de meeste geldverstrekkers in hun algemene voorwaarden al een verbod op verdere hypotheken opnemen.
Het hypotheekrecht wordt verleend door de eigenaar van het onderpand (de hypotheekgever) en, zodra het recht van hypotheek aan de schuldeiser is verleend, is de schuldeiser ook hypotheekhouder of hypotheeknemer. De terminologie is dus net andersom als bij de geldlening:
- De geldgever (de bank, verzekeringsmaatschappij e.d.) is de hypotheeknemer;
- De geldnemer (u dus) bent de hypotheekgever (want u geeft het recht van hypotheek aan de bank).
Voor een hypotheekakte geldt hetzelfde als bij een akte van levering: de akte wordt door de notaris gemaakt en door de eigenaar van het huis (en zijn eventuele partner), de geldverstrekker en de notaris ondertekend. De geldgever laat zich daarbij meestal vertegenwoordigen door een medewerker van het notariskantoor.
De notaris zorgt ervoor dat het recht van hypotheek wordt ingeschreven in het kadaster. Deze inschrijving is openbaar, zodat iedereen kan informeren welke hypothecaire schulden er op een bepaald huis rusten. Dat bepaalt immers de overwaarde, dus ook de zekerheid die het huis biedt als onderpand.